Droit du locataire : les droits et les devoirs du locataire

Logement insalubre et indécent : quels recours ?

Selon la réglementation en vigueur, un logement insalubre est un lieu dangereux pour la santé et la sécurité de ses occupants et pour celle de son voisinage. L'insalubrité s'analyse au cas par cas, et ce, par rapport à une liste de critères d'évaluation. Ces critères peuvent notamment concerner :

• des défauts d’isolation ou d’étanchéité ;
• les risques sanitaires liés à la présence de plomb ou d'amiante ;
• les problèmes relatifs aux équipements collectifs (canalisations, évacuation des déchets, etc.) ;
• les défauts d'usage et d'entretien (manque de propreté, présence d'animaux nuisibles, etc.).

Votre logement est insalubre, que faire ? Si votre logement est insalubre, il faut s’adresser à la mairie (Service communal d’Hygiène et de santé) qui diligentera alors une enquête. Selon l’état du logement, le propriétaire peut être contraint de réaliser des travaux. 

Un logement indécent, pour sa part, est un logement qui ne respecte pas les conditions de décence. Pour respecter ces conditions et les droits du locataire, le logement loué doit notamment :

• assurer la sécurité des locataires ;
• préserver leur santé ;
• proposer les équipements essentiels ;
• être protégé des infiltrations d’air ;
• offrir une aération suffisante ;
• être exempt de nuisibles et de parasites.

Par exemple, si vous ne disposez d’aucune installation de chauffage, d’aucun coin cuisine avec évier ou si vous n’avez pas l’eau courante, celui-ci ne respecte pas les critères de décence.

Pour un logement indécent, le litige se règle entre bailleur et locataire. Si aucun accord amiable n’est trouvé, la Commission départementale de conciliation peut être saisie, par les deux parties ou par l’une d’elle seulement. Le recours à cette commission présente l'avantage d'être simple, rapide et gratuit.

Le saviez-vous ?

Vous pouvez bénéficier d’une prise en charge financière pour la défense de vos droits ⁽²⁾, mais également d’informations et de conseils pour régler un tel litige grâce à votre contrat d’assurance Habitation Résidence Principale Macif en formule Protectrice. Pour cela, il vous suffit de souscrire :

• l’option Assistance Juridique si vous êtes locataire ;
• l’option Assistance Juridique Plus si vous êtes bailleur.

Lire aussi : Nos conseils pour trouver la meilleure protection juridique

Travaux à la charge du locataire

Dans le cadre d’une location immobilière, certains travaux sont à la charge du locataire. Les droits du locataire en matière de travaux sont relativement simples : il est en charge des petites réparations et de l’entretien courant ⁽³⁾, tandis que le bailleur se charge des gros travaux. 

Attention aux travaux réalisés par le locataire sans l’accord du propriétaire. Ce dernier peut tout simplement demander une remise en état du bien. En revanche, le dédommagement du locataire pour des travaux peut être envisagé en cas d’accord entre les deux parties.

De nombreux locataires s’interrogent au sujet de la peinture des murs. Pour la peinture intérieure, qui du locataire ou du propriétaire est responsable de son entretien ? De même, concernant la peinture extérieure, est-ce le locataire ou le propriétaire qui en est responsable ? En principe, si les travaux de peinture sont liés à la vétusté du bien, c'est-à-dire à l’usure normale du logement, ils sont à la charge du propriétaire. En revanche, c'est au locataire de les prendre en charge s’ils sont dus à une usure anormale ou excessive du bien. De la même façon, les menus raccords de peinture sont à la charge du locataire.

Si la peinture s’écaille au plafond, le locataire peut faire appel au propriétaire pour solliciter une remise en état, dès lors que les travaux sont dus à une usure normale du bien.

Droit du locataire dans son jardin ou sur son terrain

Qu’en est-il du droit du locataire sur son jardin privatif ? Le locataire devant prendre à sa charge les menues réparations et l'entretien courant du logement et de ses annexes. Il doit ainsi entretenir le jardin : entretien des allées, pelouses, massifs, ainsi que l’élagage et la taille des arbres et arbustes.

Un locataire a-t-il le droit de couper un arbre ? L'élagage d'un arbre doit en principe être réalisé et/ou pris en charge par le locataire. En revanche, l'arrachage d'un arbre doit être autorisé par le propriétaire et pris en charge par celui-ci.

Trêve hivernale et expulsion du locataire

La trêve hivernale est une période qui s’étend du 1er novembre au 31 mars de l’année suivante, durant laquelle toute expulsion est interdite. 
Toutefois, la trêve hivernale ne s’applique pas lorsque :  

• le logement se trouve dans un immeuble qui a fait l'objet d'un arrêté de péril ;
• l’expulsion est assortie d'un relogement correspondant aux besoins familiaux du locataire ;
• le logement est squatté.

Une procédure d’expulsion du locataire peut être lancée par le bailleur durant cette période. Toutefois, le locataire ne pourra pas être expulsé de son logement avant la fin de la trêve hivernale. Ainsi, dans l'hypothèse où le locataire n'est plus en mesure de satisfaire à ses obligations – en cas d’absence de paiement du loyer par exemple -, la trêve hivernale le protège temporairement d'une expulsion.

La Macif peut vous assister si votre bailleur engage à votre encontre une procédure d’expulsion. Pour cela, vous devez être titulaire d’un contrat d’assurance Habitation à la Macif et avoir souscrit l’option Assistance Juridique en formule Protectrice ⁽²⁾. Notez d’ailleurs que vous avez l’obligation de souscrire une assurance habitation locataire couvrant a minima les risques locatifs.

En revanche, le cas de la procédure d’expulsion - que vous souhaiteriez, en tant que bailleur, engager contre votre locataire - fait partie des exclusions contractuelles (que vous ayez souscrit l’Assistance Juridique ou l’Assistance Juridique Plus).

En tant que bailleur, il est fortement conseillé de souscrire la garantie des loyers impayés de la Macif afin d’obtenir une indemnisation ⁽²⁾ pour pallier la non-perception des loyers.

Liste des charges locatives du locataire et caution

Au même titre que les charges locatives, le dépôt de garantie constitue une interrogation fréquente quant aux droits du locataire. Aussi appelé à tort « caution », il est versé à l’entrée dans le logement et peut – dans certains cas – être conservé par le propriétaire. Un recours du locataire contre le propriétaire pour la caution peut s’envisager.

Charges locataire et propriétaire : quelle répartition ?

Les charges locatives (ou charges récupérables) sont des dépenses effectuées initialement par le propriétaire, mais que celui-ci peut se faire rembourser par le locataire.

Pour la répartition des charges entre locataires et propriétaires, un pourcentage n’est pas établi précisément, et ce, bien que la liste des charges locatives soit fixée réglementairement ⁽³⁾. Parmi les charges imputables au locataire, citons par exemple :

• les dépenses d’entretien et les petites réparations effectuées par le bailleur en lieu et place du locataire ;
• les produits consommables (électricité, eau, etc.) ;
• le salaire du concierge ;
• les frais d’ascenseur ;
• les taxes d’enlèvement des ordures ménagères ;
• l’entretien des espaces verts de la copropriété.

Selon la nature du bail (logement vide ou meublé) et les dispositions du contrat de bail, le mode de paiement peut s'effectuer par le versement mensuel de provisions pour charges avec régularisation annuelle ou par forfait.

Lorsque les charges locatives sont fixées par provisions, leur montant est prévu au contrat de bail. Ces provisions sont payables mensuellement, au même titre que le loyer. En fin d’année, une régularisation de ces charges a lieu. Le locataire peut demander les pièces justificatives et récupérer le trop-payé.

Caution locataire non rendue : comment faire ?

En principe, la durée du préavis du locataire est de 3 mois.

Toutefois, en zone tendue ⁽⁴⁾, la durée du préavis de départ locataire est réduite à 1 mois.  
Le préavis est également réduit à 1 mois lorsque le locataire :

• obtient un logement social ;
• perçoit l’allocation aux adultes handicapés (AAH) ou le RSA ;
• doit changer de logement en raison de son état de santé ;
• obtient son premier emploi, perd son emploi ou obtient un nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi ;
• bénéficie d’une mutation professionnelle (hors activité libérale).

En cas de départ à l’initiative du locataire, le bailleur doit lui trouver un remplaçant. Ainsi, vous vous demandez peut-être : le locataire a-t-il le droit de refuser des visites ? La réponse est non. En effet, le locataire ne peut s’opposer aux visites du logement - organisées par le bailleur en vue de relouer son bien - par de potentiels futurs locataires.

Le saviez-vous ? Le préavis du locataire en cas de vente par le propriétaire est de 6 mois dans le cas d'une location vide et de 3 mois dans le cas d'une location meublée.

Préavis locataire : quelle durée ?

En principe, la durée du préavis du locataire est de 3 mois.

Toutefois, en zone tendue ⁽⁴⁾, la durée du préavis de départ locataire est réduite à 1 mois.  
Le préavis est également réduit à 1 mois lorsque le locataire :

• obtient un logement social ;
• perçoit l’allocation aux adultes handicapés (AAH) ou le RSA ;
• doit changer de logement en raison de son état de santé ;
• obtient son premier emploi, perd son emploi ou obtient un nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi ;
• bénéficie d’une mutation professionnelle (hors activité libérale).

En cas de départ à l’initiative du locataire, le bailleur doit lui trouver un remplaçant. Ainsi, vous vous demandez peut-être : le locataire a-t-il le droit de refuser des visites ? La réponse est non. En effet, le locataire ne peut s’opposer aux visites du logement - organisées par le bailleur en vue de relouer son bien - par de potentiels futurs locataires.

La question du droit du locataire en cas de vente du logement qu’il occupe se pose naturellement. C’est ce qu’on appelle le droit de préemption ⁽⁵⁾.

Droit de préemption : définition

Le droit de préemption est un droit qui permet à une personne de se porter acquéreur, par priorité à toute autre personne, d'un bien immobilier mis en vente. Il s’agit d’un droit du locataire en cas de vente du logement en cours de bail. Le droit français reconnaît trois droits de préemption au profit du locataire d’un bien à usage d’habitation :

• en cas de congé pour vente ⁽⁶⁾ ; 
• en cas de vente d’un immeuble par lot ⁽⁷⁾ ;
• en cas de vente d’un immeuble entier ⁽⁸⁾.

Ce droit s’exerce au terme du bail dans le cadre d’un congé délivré par un bailleur désireux de vendre le bien libre de toute occupation.

Ainsi, si le propriétaire souhaite vendre son bien libre de tout occupant, il doit demander prioritairement au locataire en place s’il souhaite l’acquérir. 

Il envoie alors une lettre pour informer le locataire de la vente du logement. Ce dernier peut décider ou non d’acheter le bien. 

En revanche, si le propriétaire décide de vendre son bien avec un locataire en place (contrat de bail en cours), le contrat est transféré au nouveau propriétaire du logement qui devient donc le nouveau bailleur. Il n’y a, dans ce cas, pas de droit de préemption.

Le droit de préemption du locataire en cas de vente par lot

Lors de la première vente du logement occupé consécutive à la division initiale ou à la subdivision de tout ou partie de l’immeuble en lots, le locataire dispose d’un droit de préemption.

Ce droit résulte de l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 qui accorde au locataire la priorité sur la vente, alors même qu'il ne reçoit pas congé et qu'il n'est donc pas tenu de quitter le logement. Cette situation se présente lorsque le propriétaire d'un immeuble collectif décide de vendre un logement. Dans ce cas, l'immeuble passe sous le statut de la copropriété et les premières ventes de logement suivant cette division ouvrent un droit de préemption du locataire.

Le droit de préemption du locataire selon la loi ALUR

En principe, en cas de vente « dans sa totalité et en une seule fois » d'un immeuble à usage d'habitation ou mixte de plus de cinq logements, le locataire dispose d’un droit de préemption. Ce droit de préemption est applicable en cours d’exécution du bail dans l’hypothèse où le bailleur vend son bien occupé avant sa division en vue d’une mise en copropriété. Ce droit de préemption du locataire est issu de la Loi du 13 juin 2006 modifié par la Loi ALUR. On parle dans ce cas de vente à la découpe.

Autre point important : la protection du locataire âgé avec la loi ALUR. Si le propriétaire donne congé au locataire de plus de 65 ans (70 ans avant la loi ALUR), il doit lui proposer un logement à proximité capable de répondre à ses besoins et ses possibilités (accessibilité).

Litige entre propriétaire et locataire

Si les droits et devoirs du locataire ne sont pas respectés, cela peut entraîner un litige avec le bailleur. Il est toujours préférable de tenter une démarche amiable. Découvrez dans le paragraphe suivant la façon dont la Macif peut vous accompagner dans vos démarches.

En cas de logement indécent par exemple, le locataire peut envoyer une lettre de mise en demeure au propriétaire pour effectuer des travaux. Si celui-ci refuse, la protection du locataire est assurée par l’Assistance Juridique de la Macif ^{(1) (2)}. 

En l’absence d’accord amiable, les litiges propriétaire/locataire relèvent désormais de la compétence du tribunal judiciaire, et ce, depuis la réforme de l’Organisation judiciaire entrée en vigueur le 1er janvier 2020.

Litige locataire-propriétaire : les solutions Macif

Vous êtes sociétaire Macif ? Pour vous aider à résoudre vos éventuels litiges entre locataire et propriétaire, vous avez accès à la plateforme d’aide juridique gratuite MACIFJuris ⁽⁹⁾. Fiches pratiques et modèles de courriers : tout est réuni pour tenter de trouver une solution amiable.

Vous disposez d’un contrat d’assurance habitation Macif ? Dans ce cas, vous avez aussi accès au service Informations Juridiques ⁽¹⁰⁾. Il s’agit d’une plateforme téléphonique, vous permettant de recevoir l’information juridique dont vous avez besoin de la part d’un conseiller. En cas de litige avec un locataire ou avec votre propriétaire par exemple, vous bénéficiez de conseils personnalisés pour résoudre la situation à l’amiable ou si nécessaire vous guider pour que vous puissiez engager une procédure judiciaire.

Vous avez souscrit l’option Assistance Juridique ou Assistance Juridique Plus du contrat d’assurance habitation Macif ? Vous profitez dans ce cas d’une protection juridique complète ⁽²⁾.
Grâce à ce service, des juristes sont à votre disposition pour vous conseiller et vous aiguiller dans vos démarches. Ils peuvent également vous assister dans la recherche d’une solution amiable et – si besoin est – vous accompagner dans votre procédure judiciaire.