Assurance Copropriété

Copropriété : définition

La définition d’une copropriété est relativement simple : il s'agit d'un ensemble immobilier, dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes, appelées copropriétaires. Régi par la loi du 10 juillet 1965, ce régime prévoit la répartition de l'immeuble ou du groupe d'immeubles par lots de copropriété, chacun comprenant généralement :

• une partie privative, appartenant à un seul copropriétaire, ce dernier en ayant l'usage exclusif ;
• une quote-part sur les éventuelles parties communes, ces dernières étant à l'usage de tous les copropriétaires (couloirs, escaliers, local poubelle, etc.) ⁽¹⁾.

Pour bien comprendre la définition d’une copropriété, il faut également savoir que ce régime est encadré par un règlement de copropriété, celui-ci définissant les droits et obligations des copropriétaires, mais également les principes de fonctionnement de la copropriété.

Pour réussir son premier achat en copropriété, il est important de faire la différence entre la définition d’une copropriété horizontale et verticale. Le régime de la copropriété concerne avant tout les immeubles, ces derniers étant bien souvent découpés en plusieurs lots de copropriété. On parle alors de copropriété verticale, dans la mesure où la copropriété s'étend sur la hauteur. 

Ensuite, pour bien distinguer la copropriété verticale de l’horizontale, il faut savoir que ce second régime, moins courant, désigne le plus souvent une copropriété comprenant un ensemble de maisons individuelles, construites sur un terrain commun divisé en plusieurs zones de jouissances. Bien que le copropriétaire ait la jouissance exclusive de son jardin, il ne peut pas y réaliser les aménagements qu'il souhaite sans obtenir l'accord de la copropriété, dans la mesure où le jardin affecte les parties communes de cette dernière. Le régime de la copropriété horizontale étant relativement strict, il est généralement préférable d'acheter une maison en lotissement afin de disposer d'une plus grande liberté, notamment car cela permet d'être propriétaire du terrain.

Le syndic de copropriété : définition

Toutes les copropriétés, qu’elles soient verticales ou horizontales, ont l'obligation de disposer d'un syndic de copropriété. Sa définition est la suivante : il s'agit d'une personne morale ou physique, choisie par les copropriétaires, dont le rôle est essentiellement d'administrer la copropriété et d'en gérer les finances ⁽²⁾.

Désigné au moment de l'assemblée générale des copropriétaires, le syndic de copropriété peut être professionnel ou bénévole. Dans le premier cas, il s'agit d'une personne exerçant en son nom propre ou au sein d'une société. Dans le second, il s'agit de l'un des copropriétaires de l'ensemble immobilier ⁽²⁾.

Le syndic a des obligations envers les copropriétaires, dans la mesure où il est le représentant légal du syndicat de copropriétaires, ce terme désignant une personne juridique constituée automatiquement de l'ensemble des copropriétaires ⁽³⁾. À ce titre, il dispose de plusieurs attributions, dont l'organisation d'un vote en assemblée générale visant à ce que le syndicat des copropriétaires (représenté par le syndic) sélectionne et souscrive une assurance pour la copropriété ⁽²⁾.

L'assurance d'une copropriété

Parmi les devoirs du syndicat des copropriétaires, on retrouve l’obligation de souscrire une assurance pour la copropriété. Son rôle principal ? Garantir une couverture collective des parties communes de la copropriété.

L’assurance de l’immeuble en copropriété

Au sein d’une copropriété verticale, une assurance pour l'immeuble est obligatoire et doit prévoir une couverture collective, a minima, de la responsabilité civile. L'assurance d'un immeuble en copropriété est choisie par le syndicat des copropriétaires en assemblée générale ⁽⁴⁾.

Le rôle principal de l’assurance multirisque copropriété ou d’une autre formule d’assurance de copropriété d’un immeuble est de couvrir les dommages qui pourraient trouver leur origine au sein des parties communes et d'en indemniser les victimes. Ce contrat va essentiellement couvrir :

• les sinistres causés par le bâtiment ou par ses éléments (chute d'une tuile, etc.) ;
• les dommages causés par les personnes chargées du service de l'immeuble (gardien, etc.) ⁽⁴⁾.

L’assurance habitation d’une maison en copropriété

Au sein d’une copropriété horizontale, le syndicat des copropriétaires a également l’obligation d’assurer la copropriété et plus particulièrement ses parties communes. Toutefois, à la différence d’un immeuble, les parties communes ne désignent pas l’immeuble en lui-même ou ses éléments (toiture, escaliers, etc.). Il s’agit le plus souvent de routes, de chemins et autres éléments de voirie. L’assurance de la copropriété devra donc couvrir au moins la responsabilité civile de la copropriété pour les sinistres trouvant leur origine au sein de ces parties communes.

En ce qui concerne le garage, celui-ci étant considéré comme un bâtiment non habitable, il est nécessaire de souscrire un contrat propriétaire non occupant afin de l'assurer.

L'assurance de copropriété et des copropriétaires

Outre l’assurance de la copropriété couvrant les parties communes et souscrite par le syndicat des copropriétaires, chaque copropriétaire a l’obligation de couvrir sa partie privative, a minima au titre de sa responsabilité civile.

L'obligation d'assurance de chaque copropriétaire

Comme nous l’avons vu, une assurance de copropriété est obligatoire afin de couvrir les sinistres trouvant leur origine dans les parties communes. Toutefois, les copropriétaires - qu'ils soient occupants ou non de leur logement - ont également une obligation d'assurance. Ils doivent chacun assurer, a minima au titre de la responsabilité civile, leur partie privative au sein de la copropriété ⁽⁵⁾.

En matière d’assurance, la loi Alur encadre en effet les principales règles au sein de la copropriété. Elle souligne notamment que « chaque copropriétaire est tenu de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité soit de copropriétaire occupant, soit de copropriétaire non-occupant. » ⁽⁶⁾.

Au sein d’une copropriété, cette assurance vise à couvrir les sinistres trouvant naissance au sein d'une partie privative, tel que le logement de l'un des copropriétaires par exemple, et occasionnant des dommages :

• aux parties communes de la copropriété ;
• aux voisins ou à des tiers (passants, etc.) ;
• aux occupants du logement ⁽⁴⁾.

De plus, chaque copropriétaire est libre de souscrire des garanties additionnelles afin d’étendre sa couverture.

L’assurance d’un copropriétaire non occupant

En plus de l’assurance de la copropriété, chaque copropriétaire a l’obligation d’assurer son logement, au moins pour la partie responsabilité civile, comme nous venons de le voir. S’il n’occupe pas son bien, il dispose de deux solutions principales pour remplir cette obligation.

• L’assurance de responsabilité civile : le copropriétaire peut tout d'abord se contenter d'assurer sa responsabilité civile. S'il loue son logement, il devra également exiger du locataire qu'il souscrive une assurance habitation ⁽⁷⁾. Toutefois, ce choix n’est pas conseillé car il ne vous accorde qu’une protection limitée.
• L’assurance propriétaire non occupant (PNO) : dans le cas d'un logement en copropriété vacant ou en location, l'assurance PNO permet également de couvrir votre responsabilité civile. Selon les contrats, elle pourra également prévoir des garanties additionnelles pour étendre votre couverture. L’assurance du copropriétaire pourra notamment couvrir le logement en cas d’incendie, de dégât des eaux, de bris de glace ou encore d'événement climatique.

Pour couvrir sa responsabilité civile, le copropriétaire occupant pourra le plus souvent souscrire une assurance habitation. Selon les contrats, il pourra bénéficier de garanties étendues, notamment pour couvrir les sinistres dus aux dégâts des eaux, aux incendies ou encore aux vols et causant des dommages aussi bien au logement qu'aux biens mobiliers par exemple.

Avec l’assurance habitation Macif, vous avez le choix entre plusieurs formules qui vous permettent – en plus de couvrir votre responsabilité civile – de bénéficier d'une protection adaptée à vos besoins. Vous pouvez ainsi profiter ⁽⁸⁾ :

• d'une protection contre l'incendie, le dégât des eaux, le vol ou encore les événements climatiques ; 
• d'une garantie villégiature à l'occasion d'une location saisonnière ;
• d’une assistance en cas de sinistre habitation, de dépannage ou d'urgence au domicile ;
• d'un accès à la plateforme en ligne d'informations juridiques MACIFJuris ;
• d'une protection de vos biens mobiliers contre le vol et le vandalisme ⁽⁹⁾ ;
• ou encore d'une assistance juridique en cas de litige vous opposant à un tiers ⁽¹⁰⁾.

Assurance de copropriété : qui doit payer ?

Pour savoir qui doit payer l’assurance de la copropriété, il convient de faire la différence entre :

• l’assurance de la copropriété couvrant les parties communes ;
• l’assurance de chaque copropriétaire couvrant sa partie privative.

Le prix de l’assurance de la copropriété, octroyant une couverture collective, est généralement intégré aux charges générales de la copropriété. À ce titre, chaque copropriétaire doit participer au paiement des charges à hauteur de la quote-part des parties communes qu'il détient, aussi appelée tantième. C'est la répartition des tantièmes de la copropriété qui permet de déterminer la répartition des charges générales entre les copropriétaires, dont les frais de la copropriété pour l’assurance des parties communes ⁽¹¹⁾.

En revanche, l’assurance souscrite par chaque propriétaire pour sa partie privative est à sa charge exclusive et éventuellement à celle de son locataire. Il est donc judicieux de réaliser plusieurs devis d’assurance pour son bien en copropriété afin d’en limiter le coût, tout en bénéficiant d’une protection adaptée à ses besoins.

Comment souscrire une assurance habitation Macif ?

Vous souhaitez souscrire une assurance habitation pour votre bien en copropriété ? À la Macif, vous disposez de plusieurs solutions pour trouver le contrat dont vous avez besoin :

• vous pouvez souscrire une assurance habitation en ligne, en renseignant le formulaire mis à votre disposition (nature du logement, adresse, superficie, antécédents d’assurance, etc.) ou faire une demande d'étude personnalisée PNO (pour un bien locatif, vacant ou en construction par ex) sur macif.fr ;
• vous pouvez contacter un conseiller Macif au 09 69 39 49 49 (appel non surtaxé), du lundi au vendredi de 8h à 20h et le samedi de 9h à 17h ;
• vous pouvez vous déplacer au sein de l'agence Macif de votre choix, avec ou sans rendez-vous, afin d'échanger avec un conseiller.