Obligation d’un propriétaire envers son locataire ?

Location appartement : documents à fournir par le propriétaire

Dans le cadre d’un contrat de location meublée ou d’une location vide (appartement ou maison), le propriétaire doit fournir au locataire un certain nombre de documents concernant notamment le bail et les caractéristiques du bien. Voici les documents obligatoires pour une location.

Contrat de location : les documents à la signature du bail

Dès la signature du ou des contrats de location, des documents obligatoires sont fournis. Cela fait partie des obligations d’un propriétaire envers son locataire. Lors de la signature de ce contrat, le locataire doit remettre au bailleur un dépôt de garantie équivalent, au maximum, à un mois de loyer.

L’état des lieux

Le premier document incontournable est l’état des lieux d’entrée. C’est ce document qui fait foi en cas de litige entre le bailleur et le locataire. Il stipule l’état du bien à l’entrée et sera comparé avec l’état des lieux de sortie. Cela permet de déterminer la responsabilité de chacun en cas de dommages plus ou moins importants dans le logement (fissures, taches, trous dans les murs, etc.).

Le dossier de diagnostic technique

Le propriétaire a l’obligation de fournir au locataire tous les éléments concernant les performances du bien et la présence de substances dangereuses. Afin que le locataire prenne connaissance de ces informations, le propriétaire doit joindre au bail :

• le diagnostic de performance énergétique ; 
• le diagnostic amiante ;
• le diagnostic électrique ;
• le diagnostic gaz.

La notice informative du bail

Toujours dans le cadre des obligations d’un propriétaire envers son locataire, une notice informative est à annexer au contrat de bail. Ainsi, le locataire peut prendre connaissance des clauses particulières du bail locatif. Cette notice rendue obligatoire par la loi Alur informe notamment le locataire sur les droits et devoirs de chaque partie et les dispositions légales pour résoudre un litige.

La grille de vétusté

Si la grille de vétusté en location n’est pas obligatoire, ce document s’avère essentiel pour déterminer la responsabilité de chaque partie. Le simple fait de devoir déterminer, lorsqu’une réparation est nécessaire, s’il s’agit d’une dégradation ou de vétusté, est source de litige. Cette grille de vétusté pour l’électroménager, l’installation de plomberie, les sols, etc., contribue à simplifier la relation entre le bailleur et le locataire.

Le règlement de copropriété

Fournir au locataire un règlement de copropriété est obligatoire. Ce règlement permet au locataire de connaître les conditions de jouissance des parties privatives et communes, le montant des charges, etc. Le règlement de copropriété pour le locataire est annexé au bail.

L’autorisation préalable de mise en location

L’autorisation de mise en location, également nommée « permis de louer », a été mise en place dans des zones où l’habitat se dégrade. Dès lors que le logement se trouve dans l’une des zones soumises à autorisation de mise en location, le bailleur doit faire une demande auprès de la mairie et fournir ce document au locataire. C’est un gage de sécurité pour ce dernier.

L’acte de cautionnement

Le propriétaire est en droit de demander au locataire un cautionnement afin de s’assurer qu’en cas de défaillance de celui-ci, le paiement des loyers sera assuré. Dans ce cas, un acte de cautionnement solidaire ou de caution simple est signé et annexé au bail. Dans le cadre de la caution solidaire, le bailleur peut se tourner vers la caution dès le premier impayé. En signant une caution simple, il faut en amont se tourner vers le locataire pour exiger le paiement des loyers. Vous pouvez télécharger un acte de cautionnement pour la location gratuitement.

L’inventaire du mobilier pour une location meublée

Dans le cadre d’une location meublée, parmi les obligations d’un propriétaire envers son locataire, citons notamment l’obligation de fournir un inventaire du mobilier et des équipements. Cet inventaire permet de connaître la quantité d’équipements ainsi que leur état.

Quant au point de départ du délai de préavis, il court à partir du jour :

• de la réception de la lettre recommandée par le propriétaire ;
• de la signification de l'acte d'huissier ;
• de la remise en main propre. 

Les jours fériés et les week-ends sont inclus dans le calcul du délai.

Documents obligatoires pendant la location

Les obligations d’un propriétaire envers son locataire ne s’arrêtent pas à l’entrée dans le logement. Des documents doivent également être fournis durant la période de location.

La quittance de loyer

Quelle obligation pour la quittance de loyer ? Si le propriétaire n’est pas contraint d’envoyer la quittance de loyer de manière spontanée, il est dans l’obligation de le faire dès lors que le locataire en fait la demande. Ce document permet au locataire de prouver qu’il est à jour dans le paiement de ses loyers. Il est interdit de faire payer au locataire la quittance de loyer, quel que soit le mode d’envoi choisi par le propriétaire.

Les justificatifs de régularisation des charges locatives

En fin d’année, une régularisation des charges peut être effectuée. Le décompte des charges locatives est une obligation afin que le locataire puisse comprendre le montant supplémentaire éventuel demandé par le bailleur.

L’avis d’échéance de loyer

S’il n’est pas obligatoire, l’avis d’échéance de loyer peut être envoyé avant paiement de celui-ci. Il permet simplement de rappeler au locataire le montant du loyer et la date de paiement. Ce document peut être envoyé au locataire s’il n’a pas réglé son loyer à temps.

Rupture de bail : quels sont les documents obligatoires ?

En cas de rupture de bail de location, qu'il soit à l’initiative du locataire ou du propriétaire, plusieurs documents sont à fournir, découvrez ci-dessous la liste de ces éléments.

Rupture de bail par le locataire ou le propriétaire

Que la rupture du bail soit à l’initiative du propriétaire ou du locataire, un état des lieux de sortie doit être réalisé. Comparé à l’état des lieux d’entrée, il permet de savoir si le locataire a dégradé ou non le bien, ce qui aura un impact sur la restitution du dépôt de garantie (somme versée par le locataire à la signature du bail). De fait, le dépôt de garantie ne sera rendu au locataire que si celui-ci a préservé la qualité des biens du logement au cours de la location.

Rupture de bail par le locataire

Si le locataire donne son préavis, il doit envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception au bailleur. Il peut également lui remettre par acte d’huissier ou en main propre contre émargement ou récépissé. Il peut alors demander sa dernière quittance de loyer ou une attestation de paiement des loyers.

La durée du délai de préavis varie selon la situation du logement quitté. De manière générale, il est de 3 mois pour un logement vide contre 1 mois pour un logement meublé. Toutefois, dans une zone tendue, où la demande est plus forte que l’offre, le préavis d‘un logement vide peut être réduit à 1 mois. Cette information est indiquée dans le bail.

Rupture de bail anticipée par le propriétaire

La rupture du bail par le propriétaire de manière anticipée n’existe pas véritablement, il s’agit d’un abus de langage. Toutefois, le bailleur est en droit, lui aussi, de mettre un terme au bail pour les raisons suivantes :

• vente du bien ;
• volonté de reprendre le logement pour l’occuper ;
• motif légitime et sérieux (non-paiement du loyer, troubles du voisinage, etc.). 

Le bailleur doit respecter un préavis de 6 mois pour un logement vide et de trois mois pour un logement meublé.

L’obligation de fournir un logement décent

Lors de la mise location d’un bien immobilier, la décence du logement fait aussi partie des obligations d’un propriétaire envers son locataire. Mais en quoi consiste-t-elle concrètement ? Voici ce qu’est un logement décent aux yeux de la loi.

Sécurité physique et santé du locataire

Lorsque l’on évoque la décence d’un bien en location, il est avant tout question de sécurité. Le diagnostic électrique en location permet de veiller à ce que le locataire soit à l’abri d’un court-circuit, d’un incendie dû à une mauvaise installation, etc. Le diagnostic plomb ou le diagnostic amiante éclairent le locataire sur la présence de substances dangereuses. Il doit ainsi pouvoir poser ses valises en connaissance de cause.

Surface habitable pour un logement décent

La définition de la surface habitable est la suivante : il s’agit de la surface de plancher construite qui n’est pas occupée par les murs et cloisons, les marches et cages d’escaliers, les gaines ainsi que les embrasures de portes et fenêtres. Le calcul de la surface habitable est aussi un point essentiel. Selon un décret de 2002 ⁽¹⁾, il est interdit de louer un logement de moins de 9 m² ou dont la hauteur sous plafond est inférieure à 2,20 m.

Mise en conformité pour un logement décent

Un logement décent doit être composé d’un certain nombre d’équipements (installation sanitaire, coin cuisine avec évier, etc.). Pour qu’un logement soit considéré comme décent, le bailleur doit veiller à la mise en conformité de l’électricité et du gaz de la location, ainsi qu’à la mise en conformité des eaux usées et pluviales.

Une performance énergétique maîtrisée

Fournir un diagnostic de performance énergétique figure aussi parmi les obligations d’un propriétaire envers son locataire. Mais cela ne suffit pas. Le bailleur doit veiller, pour respecter les règles de décence, à ce que le logement ne soit pas ce qu’on appelle une “passoire énergétique”, à savoir une habitation avec une consommation d’énergie excessive, à cause notamment d’une mauvaise isolation du logement.

Obligations du propriétaire en termes de travaux

Dans le cadre d’une location, le propriétaire  a l’obligation d’effectuer certains travaux, tout comme le locataire. Pour savoir à qui incombent les différents travaux, voici les obligations de chaque partie.

Travaux à la charge du propriétaire

L’entretien et la réparation du logement figurent parmi les obligations d’un propriétaire envers son locataire. Il intervient pour toutes les réparations urgentes, les travaux d’amélioration des performances énergétiques, les travaux assurant la décence du logement ainsi que les travaux permettant au locataire de jouir pleinement du bien. Par exemple, en cas de chauffage en panne, votre droit de locataire est d’exiger que votre propriétaire intervienne dans les meilleurs délais. 

Concernant le remplacement de la chasse d’eau, est-ce au locataire ou propriétaire de s’en occuper ? S’il s’agit d’une pièce défectueuse, le locataire s’en chargera. Si tout le système est à remplacer, c’est au bailleur de prendre la réparation en charge. 

Concrètement, le propriétaire a la charge des travaux importants et des réparations liées à la vétusté de l’installation, tandis que le locataire prend en charge l’entretien et les menues réparations. Par exemple, si une fuite dans la baignoire est due à l’usure normale, le propriétaire prend en charge les travaux. En revanche, s’il s’agit simplement de remplacer le pommeau de douche, le locataire s’en chargera.

Travaux à la charge du locataire

Nous l’avons évoqué, s’il existe des obligations d’un propriétaire envers son locataire, le locataire a également des devoirs. Ainsi, il est en charge de ce que l’on nomme les “réparations locatives”. Il doit ainsi s’assurer de l’entretien du logement et du bon fonctionnement des équipements.

Prenons quelques exemples concrets. Le changement du tuyau de gaz incombe au locataire, tout comme le changement d’une petite pièce de la chasse d’eau revient au locataire. Bien que l’achat d’un détecteur de fumée soit de la responsabilité du propriétaire, c’est au locataire de veiller à son bon fonctionnement et changer les piles.

Si vous devez procéder au changement d’une pièce de chaudière, est-ce le propriétaire ou locataire qui s’en charge ? Là encore, s’il s’agit d’une petite réparation d’entretien de cet équipement, le locataire s’en occupe. Si la chaudière doit être changée, c’est alors de la responsabilité du bailleur.

Si le locataire a fait des trous, il doit les reboucher avant de partir. De même, s’il a endommagé la peinture, il doit repeindre les murs avant de quitter le logement. Le logement doit être entretenu et rendu dans l’état dans lequel le locataire l’a trouvé à son arrivée.

Usage paisible du logement par le locataire

Autre obligation d’un propriétaire envers son locataire : la jouissance paisible du bien. Par exemple, dans le cadre d’une copropriété, le bailleur doit s’assurer que le locataire n’est pas incommodé au quotidien par la chaufferie de l’immeuble. Mais au-delà des nuisances sonores, le bailleur doit assurer au locataire un usage paisible du logement, ce qui signifie que le propriétaire doit réaliser les travaux nécessaires au confort du locataire. D’autre part, ce dernier doit pouvoir héberger ses proches, avoir un animal domestique, etc. Le bailleur ne peut entrer à tout moment dans le logement sans l’accord du locataire, etc.

L’assurance habitation locataire Macif

Si les obligations d’un propriétaire envers son locataire sont nombreuses, le locataire aussi à des obligations, notamment celle de s’assurer. Souscrire l’assurance du garage incombe également au locataire : celui-ci doit vérifier si le garage ou le parking est inclus ou non dans son assurance habitation. La Macif vous propose deux formules d’assurance habitation, la formule Économique et la formule Protectrice qui vous permettent de bénéficier d’une offre sur-mesure. Pour votre assurance habitation locataire, dès la formule Économique, vous bénéficiez des garanties essentielles.