OPCI en assurance-vie : comment ça marche ?

OPCI : définition

Avant d'évoquer l'intérêt d'un organisme de placement collectif immobilier, il convient d'aborder sa définition : l'OPCI prend la forme d'un fonds de placement ou d'une société de placement à prépondérance immobilière. Plus concrètement, l’OPCI vous permet d'investir de manière indirecte dans l’immobilier, notamment par le biais d'un contrat d'assurance-vie. Dans cette situation, l’OPCI prendra la forme d’une unité de compte intégrée à un contrat d’assurance-vie multisupport.
 
La composition d’un OPCI se distingue des autres supports d’investissement. Contrairement à un support financier, il doit contenir a minima 60 % d’actifs immobiliers, le solde étant bien souvent composé de titres financiers et d’actifs monétaires. En investissant sur un OPCI, vous achetez des parts dans un patrimoine immobilier collectif, dont la gestion est confiée à une société spécialisée.

Pour bien comprendre ce qu’est un OPCI, il convient également d’évoquer ses avantages. On en distingue principalement cinq.

• Une solution d’investissement immobilier : acquérir un bien physique nécessite un effort financier relativement important. En investissant sur un OPCI avec seulement quelques milliers d’euros par exemple, vous détenez les parts d’un bien.
• Un rendement potentiellement plus important : tout comme les autres types de supports en unités de compte, les OPCI permettent de tirer profit de l’évolution des marchés et éventuellement d’obtenir un niveau de performance plus important que sur un fonds en euros.
• Un risque réduit : comme tout support en unités de compte, les OPCI présentent un risque de perte en capital. Toutefois, ce risque est généralement moins important qu’avec les supports investis uniquement sur les marchés financiers, dans la mesure où le marché immobilier se montre bien souvent plus stable et moins volatil.
• Une diversification de l’investissement : les OPCI offrent l’avantage d’une grande diversité d’investissements immobiliers, que ce soit en ce qui concerne leur nature (logements, bureaux, commerces, etc.) ou leur situation géographique. Mais ils contiennent également des liquidités et des valeurs mobilières, permettant ainsi de diversifier son capital et, par conséquent, de limiter le risque de perte.
• Une mutualisation du risque : contrairement à un investissement immobilier physique, l'OPCI permet de partager les risques entre les différents investisseurs. En cas de départ d'un locataire par exemple, la perte de revenus associée sera bien souvent marginale, dans la mesure où l'OPCI tire ses revenus d’un large parc de locations.

Tout comme un OPCI, une SCPI (société civile de placement immobilier) est un produit de placement permettant d'investir indirectement sur le marché immobilier. Toutefois, les OPCI et SCPI présentent une différence de taille : leur composition. Alors que les SCPI se composent d’au moins 95 % d’actifs immobiliers, ce pourcentage minimal est uniquement de 60 % pour un OPCI . Le solde se compose essentiellement de liquidités et de valeurs mobilières, telles que des actions et des obligations, par exemple.

Au moment de faire son choix entre une SCPI ou un OPCI, il convient d’avoir en tête les trois principaux avantages propres au fonctionnement de l’OPCI :

• contenant généralement moins d'actifs immobiliers que la SCPI, l'OPCI offre une meilleure diversification de l'épargne, permettant ainsi généralement de maîtriser le risque de perte en capital ;
• l'OPCI se montre également beaucoup plus liquide - grâce à davantage de valeurs mobilières et de liquidités - facilitant ainsi les rachats de l'épargnant, tandis que le retrait d'un associé de la SCPI ne peut se faire qu'avec l'entrée d'un nouveau souscripteur ;
• outre les revenus locatifs et les éventuelles plus-values immobilières, l'OPCI peut compter sur les revenus financiers pour viser une meilleure performance, contrairement à la SCPI.

La performance d’un OPCI ne peut s’apprécier qu’en la comparant à d’autres types de supports : fonds en euros, unités de compte ou encore produit d’épargne bancaire.

À la différence d’un fonds OPCI, le fonds en euros permet de sécuriser l’épargne. Toutefois, la rentabilité de ce support tend à baisser depuis plusieurs années, impactant ainsi le rendement de l’assurance-vie. En plus d’offrir une diversification des investissements, investir en OPCI permet de profiter du potentiel de rendement du marché immobilier et, ainsi, d’espérer une rentabilité plus importante.

La performance d’un OPCI doit aussi être comparée avec celle d’autres supports en unités de compte, tout particulièrement de ceux investis uniquement sur le marché financier. L’un comme l’autre permettent de profiter du potentiel de rendement du marché et, par conséquent, d’espérer une performance plus importante que sur le fonds en euros ou que sur un produit d’épargne classique (Livret A, Compte épargne logement, etc.). 

Ils vous exposent également à un risque de perte en capital en cas de fluctuation à la baisse du marché. En revanche, un achat d’OPCI présente bien souvent un risque moindre par rapport à un investissement sur un support financier, dans la mesure où le marché immobilier se montre généralement moins volatil que le marché financier. Le fonctionnement de l’OPCI est ainsi très intéressant pour diversifier et dynamiser son épargne, et ce, avec une prise de risque mesurée. Autant d'éléments qu'il est important d'avoir en tête dans l'optique de trouver les meilleurs OPCI.

Si l’investissement en OPCI est réalisé par le biais de l’assurance-vie, la fiscalité applicable sera celle de l’assurance-vie. La fiscalité de l’OPCI en assurance-vie ne prévoit aucune imposition sur les intérêts et plus-values générés, et ce, tant que vous ne réalisez pas de rachat sur votre contrat.

Mais l’OPCI, comme tout autre support investi par l’intermédiaire de l’assurance-vie, répond aussi aux autres règles de fiscalité de l’assurance-vie. Ainsi, la fiscalité d’un OPCI sera généralement plus avantageuse si vous réalisez un rachat partiel ou intégral après les 8 ans de votre contrat. Les intérêts et plus-values générés bénéficieront en effet d’un abattement de 4 600 € pour une personne seule ou de 9 200 € pour un couple avec imposition commune ⁽¹⁾.

Les avantages de l’OPCI à travers un contrat d’assurance-vie sont aussi à noter, tout particulièrement dans le cadre d’une succession. Au moment de votre disparition, les bénéficiaires de votre contrat d’assurance-vie peuvent en effet profiter d’un abattement : 

• de 152 500 € par bénéficiaire pour les versements réalisés sur le contrat avant vos 70 ans ;
• de 30 500 € à partager par l’ensemble des bénéficiaires pour les primes versées après vos 70 ans.

Les modalités de versement sur une assurance-vie ou un plan d’épargne retraite vont principalement dépendre de la nature de votre contrat, tout comme – dans le cas d’un Plan d’épargne retraite (PER) – de l’intérêt ou non de les déclarer à l’administration fiscale.

Disponibles sur certains contrats d’assurance-vie, les OPCI constituent un support en unités de compte. Elles vous permettent d’investir indirectement et collectivement dans des biens immobiliers. La réalisation de ce placement immobilier d’assurance-vie, ainsi que sa gestion peuvent d’ailleurs être opérées de deux manières.

• Gestion pilotée : cette solution permet de déléguer la gestion de votre assurance-vie à des experts financiers et immobiliers. Les placements sur des fonds immobiliers d’assurance, tels que les OPCI par exemple, sont ainsi réalisés selon votre profil d’investisseur et votre horizon de placement. L’intérêt ? Réaliser des investissements adaptés au niveau de risque que vous souhaitez prendre et à la durée d’immobilisation du capital que vous envisagez, sans pour autant avoir besoin de vous en occuper.
• Gestion libre : cette option vous permet de gérer vous-même votre contrat, dont les OPCI de votre assurance-vie. À condition de disposer des connaissances nécessaires, ce choix vous permet de sélectionner les supports sur lesquels vous souhaitez investir, de fixer la répartition de votre épargne entre divers supports (fonds en euros et OPCI par exemple) ou encore de définir vos propres arbitrages.

Avant de souscrire un contrat d’assurance-vie, avec ou sans OPCI, il est également important d’anticiper les différents frais applicables, ces derniers pouvant avoir un impact non négligeable sur la rentabilité de votre contrat. On distingue notamment :

• les frais de dossier facturés à la souscription de l’assurance-vie ;
• les frais sur versement prévus au contrat ;
• les frais propres aux versements sur l’OPCI ;
• les frais de gestion qui sont facturés tout au long du contrat ;
• les frais d’arbitrage, prélevés lorsque vous transférez votre capital d’un support à un autre (de l’OPCI vers le fonds en euros par exemple).

Pour vous permettre d’investir en OPCI, la Macif vous propose le contrat d’assurance-vie patrimoniale Jeewan Patrimoine. Contenant un support OPCI, ce produit vous permet ainsi d’investir indirectement dans l’immobilier, et ce, dans une optique de placement à moyen-long terme, tout en profitant des avantages de l’assurance-vie. Le contrat Jeewan Patrimoine se montre d’autant plus intéressant qu’il vous permet via son support OPCI :

• d’accéder de manière indirecte à des biens généralement inaccessibles aux particuliers (immobilier d’entreprise par exemple) ;
• d’être déchargé des contraintes inhérentes à la gestion immobilière et locative classique (gestion des locataires, encaissement des loyers, etc.) ;
• de céder vos parts en OPCI à tout moment selon les modalités prévues par le contrat.

Vous pouvez souscrire le contrat d’assurance-vie Jeewan Patrimoine dès 20 000 € et ainsi investir en OPCI, en toute simplicité et par le moyen de votre choix.

• Par téléphone : contactez un conseiller au 05 49 32 50 50 (service gratuit + prix d’un appel), du lundi au vendredi de 8h à 20h et le samedi de 9h à 17h. Après avoir exposé votre projet (durée de placement, montant, objectif, etc.), un contrat adapté à votre profil et à votre horizon de placement vous sera proposé. Il ne vous restera plus qu’à le souscrire à distance via le protocole de signature électronique, avant que les documents d’adhésion ne soient transmis à votre domicile.
• En agence : vous pouvez également rencontrer un conseiller au sein de l’agence Macif de votre choix, idéalement sur rendez-vous. Là aussi, vous pourrez présenter votre projet d’investissement afin de recevoir une proposition adaptée. Vous aurez alors l’occasion de signer votre contrat d’assurance-vie sur place, avant de recevoir les documents d’adhésion par courrier à votre domicile.

Sur les supports en unités de compte, il existe un risque de perte en capital supporté par l’épargnant. La valeur des unités de compte n’est pas garantie. Elle est sujette à des fluctuations à la hausse ou à la baisse dépendant en particulier de l’évolution des marchés financiers. De ce fait, les performances passées ne préjugent pas des performances futures.