Accord sur la mensualisation des loyers commerciaux

Définition

Pour rappel, le bail commercial est un contrat de location pour des locaux ou terrains utilisés pour des activités commerciales, industrielles ou artisanales. Ce contrat est conclu entre deux parties : le bailleur (ou propriétaire) et le locataire (ou preneur) qui peut être une personne physique ou morale afin de louer le local ou le terrain pour y exercer une des activités précitées.

Les nouveautés de l’accord

Les nouvelles règles, résultant d'un accord entre fédérations représentant les bailleurs, les investisseurs en immobilier commercial et les commerçants, sont conçues pour simplifier les engagements locatifs et renforcer la stabilité financière des entreprises.

Désormais, les loyers devront être payés mensuellement, ce qui vise à simplifier la gestion financière des entreprises et à améliorer la prévisibilité des dépenses mensuelles. Cette mesure est accompagnée d'un plafonnement des dépôts de garantie à un maximum de trois mois de loyer. 

Parallèlement, les délais de paiement échelonnés, octroyés par un juge, seront conditionnés à la capacité des locataires à régler leurs dettes locatives et à reprendre le paiement régulier des loyers et charges courants à la date de l'audience. Cette mesure vise à prévenir les difficultés financières et à promouvoir une gestion responsable des obligations locatives. En cas de liquidation judiciaire, le délai pour restituer les clés au bailleur par le liquidateur judiciaire sera désormais limité à deux mois, facilitant ainsi la gestion et la transition des biens commerciaux en période de crise.

Rappel sur les baux commerciaux

Le statut des baux commerciaux, régulé par les articles L.145-1 et suivants du code de commerce, offre des avantages notables pour les locataires. Il s’agit notamment du plafonnement des loyers et du droit au renouvellement du bail.

Les entreprises concernées

Cet accord concerne les entreprises industrielles, commerciales, artisanales, et, sous certaines conditions, les professionnels libéraux. Les locaux doivent servir à l'exploitation d'un fonds de commerce ou artisanal.

Un dispositif de bail réel solidaire d’activité (BRSA) est également en place pour les micro-entreprises européennes, permettant l'occupation de locaux commerciaux ou professionnels en contrepartie d'une redevance versée à un organisme de foncier solidaire.

Le régime des baux commerciaux

Le bail n'a pas de forme exigée. Cependant, opter pour un bail verbal reste déconseillé. Un état des risques naturels et technologiques doit être remis par le bailleur. Aussi l’état des lieux est obligatoire aussi bien à l'entrée qu’à la sortie. Il est établi contradictoirement ou par un commissaire de justice en cas de désaccord, même si cela est assez rare dans la pratique. Sa durée minimale est de neuf ans, avec des possibilités de résiliation triennale par le locataire, sauf exceptions. 

Le dépôt de garantie, souvent exigé, reste non obligatoire même si le montant est librement fixé, tout comme le montant du loyer. Ce dernier peut être révisé annuellement ou triennalement et peut être déplafonné sous certaines conditions.

La fin du bail

À la fin du bail, le locataire a la possibilité de résilier celui-ci tous les trois ans ou en cas de circonstances spécifiques telles que la retraite ou l'invalidité. Il est également important de noter que le bail peut être prolongé tacitement au-delà de sa durée initiale, sous réserve des dispositions légales applicables.

Concernant le renouvellement du bail, le locataire a droit à cette option sous certaines conditions définies par la loi. Lors du renouvellement, le loyer est réévalué selon la valeur locative en vigueur. Il convient de noter que si le bailleur décide de ne pas renouveler le bail, des indemnités d'éviction peuvent être exigées. Par ailleurs, les cessions de bail sont strictement encadrées par la réglementation. Il nécessite l'accord préalable du bailleur. De même, toute sous-location doit également recevoir une autorisation formelle du bailleur. En cas de vente des locaux, le locataire jouit d'un droit de préférence qui lui permet d'acquérir les murs avant tout tiers intéressé, conformément aux droits établis par la loi.