Loyers impayés du locataire : quelle assurance ? 

Qu’est-ce qu’une assurance pour loyer impayé ?

Pour se prémunir contre des loyers impayés ou des dégradations du logement par le locataire, les propriétaires bailleurs ont la possibilité de souscrire une assurance spécifique : la garantie des loyers impayés.

Fonctionnement de l’assurance pour loyer impayé

L’assurance loyer impayé, aussi appelée garantie des loyers impayés, est une assurance facultative qui peut être souscrite par un propriétaire bailleur. Concrètement, elle protège son souscripteur en cas :

• de non-paiement des loyers ;
• de dégradations du logement commises par le locataire ;
• de vacance locative pour rénovation du logement, suite à des dégradations et en cas d’impayé de la part du locataire. Dans ce cas, le propriétaire est indemnisé durant la période d’indisponibilité du logement.

Véritable garantie locative, cette assurance contre les impayés de loyer peut uniquement être souscrite pour des logements loués non meublés et à usage d'habitation principale. A contrario, certains biens ne peuvent pas être couverts par une garantie des loyers impayés. C'est le cas des locations saisonnières, des résidences secondaires, des logements de fonction, des immeubles insalubres ainsi que des locaux commerciaux.

Garantie loyers impayés et assurance PNO : les différences

Tout comme l’assurance propriétaire bailleur des loyers impayés, l'assurance propriétaire non-occupant (PNO) s'adresse aux personnes propriétaires d'un bien qu'elles n'occupent pas. Mais en plus de pouvoir couvrir un logement en location, elle permet également de protéger un local commercial en location (y compris à titre gratuit), un bien inoccupé ou même un logement en construction. 

Autre différence : la garantie des loyers impayés (GLI) protège uniquement des risques liés au locataire (impayé, dégradation, etc.). De son côté, l’assurance PNO peut également prévoir une garantie contre ces risques. Toutefois, elle couvre avant tout et a minima votre responsabilité civile. Autrement dit, vous serez couvert si votre bien cause des dommages à un tiers (incendie, mur qui s’effondre, dégât des eaux touchant d’autres habitations, etc.).

Loyer impayé : une assurance obligatoire ?

Bien que l’assurance de paiement du loyer soit facultative, elle peut se révéler nécessaire dans certaines situations, notamment pour vous protéger contre les loyers impayés et les dégradations locatives.

Loyers impayés : quand faut-il souscrire une assurance ?

Comme son nom l’indique, l’assurance loyer impayé du locataire a un objectif principal : protéger le bailleur contre le non-paiement des loyers. Cette garantie se montre très utile pour faire face à l’éventuelle défaillance financière du locataire, voire à son décès. Face à une telle situation, le propriétaire va être indemnisé des loyers dus. L’assurance est donc particulièrement judicieuse si les loyers représentent une source importante de revenus pour le propriétaire, mais aussi s’ils couvrent le remboursement d’un emprunt ou le paiement de diverses charges (taxe foncière, taxe d’habitation, etc.).

En plus d’assurer la protection du loyer, cette garantie couvre le logement contre toute éventuelle dégradation. En cas de détérioration, le propriétaire bailleur est dédommagé, ce qui lui permet de remettre rapidement son logement en état. Elle est donc fortement conseillée pour les biens neufs ou à forte valeur.

Sachez que la garantie des loyers impayés peut-être souscrite à tout moment : au début ou pendant le bail. Toutefois, les démarches de souscription vont varier en fonction de la date d’entrée dans les lieux des locataires.

Loyer impayé : peut-on se passer d’une assurance ?

Si la garantie loyer impayé est fortement conseillée pour le propriétaire bailleur, elle n’est pas obligatoire, ni nécessaire dans certains cas :

• un locataire avec une garantie Visale : accordée par Action logement, cette garantie prend la forme d'une caution. En cas d'impayés, le bailleur sera directement remboursé par Action logement ;
• une garantie interne à l’agence : dans le cas où le logement est géré par une agence immobilière, cette dernière peut proposer au propriétaire de souscrire une assurance qui couvre les loyers impayés. Gardez cependant à l'esprit que le montant de cette assurance sera répercuté sur les frais que vous facture l'agence immobilière ;
• un locataire avec une caution simple ou solidaire : si un garant s'est porté caution pour le locataire, il n'est pas possible de souscrire en plus une assurance des loyers impayés (sauf s'il est étudiant ou apprenti). En effet, le bailleur peut se retourner contre la caution en cas d'impayé ;
• un dépôt de garantie : à la signature du bail, il est possible de demander au locataire de déposer une somme d'argent sur un compte. Celle-ci pourra être saisie par le bailleur si le paiement des loyers n'est pas à jour.

Assurance loyers impayés : les garanties

La couverture assurée par une garantie loyer impayé va varier selon les contrats. Néanmoins, elle prévoit obligatoirement :

• le recouvrement des loyers impayés jusqu'à expulsion du locataire ;
• et une protection juridique prévoyant le remboursement des frais de contentieux.

Outre ces protections obligatoires, la garantie des loyers impayés peut aussi couvrir :

• les frais de dégradation d'un logement suite au départ du locataire afin de pouvoir le remettre en état, le montant de l'indemnisation étant déterminé par un expert. À noter que cette garantie est automatiquement incluse dans le contrat Assurance loyers impayés de la Macif ;
• les vacances locatives afin de couvrir la perte de revenus du bien non loué après le départ d’un locataire. Cette garantie est proposée en option par le contrat Macif.

Pour trouver la garantie loyers impayés adaptée à vos besoins, pensez à réaliser un comparatif des assurances de loyer impayé.

Garantie loyers impayés : pour quels locataires ?

D'un point de vue réglementaire, le propriétaire d’un bien peut souscrire une garantie des loyers impayés pour n'importe quel locataire, quelle que soit la situation professionnelle de ce dernier. Dans la pratique, certains profils peuvent néanmoins être exclus du dispositif, à l'image des étudiants et des apprentis, des travailleurs temporaires, des personnels d'ambassade, des diplomates, des salariés en période d'essai et des frontaliers.

De plus, le locataire doit bien souvent répondre à des conditions de solvabilité. Même si cela peut être demandé, il n'est pas nécessaire qu’un locataire gagne obligatoirement 3 fois le montant du loyer afin que la garantie s’applique. Dans certains contrats, dont l’Assurance loyer impayé de la Macif, le loyer ne doit pas dépasser 37 % des revenus du locataire (charges comprises et hors allocations). Cette limite peut cependant être ramenée à 33 % si le locataire, son conjoint, son concubin ou son colocataire occupe un emploi en contrat à durée déterminée, en intérim ou est intermittent du spectacle.

Assurance loyers impayés : comment ça marche ?

Avant de souscrire une garantie des loyers impayés, plusieurs éléments sont à connaître par le bailleur : les conditions de souscription, la solvabilité du locataire et les modalités de résiliation.

Assurance pour loyer impayé : quand souscrire ?

Dans le cas d’un locataire entrant, il est conseillé de souscrire la garantie de loyer impayé dans les 15 jours suivant l’entrée dans les lieux afin d’être immédiatement couvert. Selon l'assureur que vous contactez, plusieurs éléments pourront vous être demandés : le respect par le locataire d'un certain seuil de ressources, un dépôt de garantie ou encore un bail avec une clause de solidarité.

Si vous souhaitez souscrire une assurance contre le non-paiement de loyer en cours de bail, vous devez prouver que les locataires n'ont pas fait l'objet d'un défaut de paiement dans les 6 à 12 derniers mois (selon les contrats), mais également transmettre le dossier de location constitué lors de la signature du bail.

Dans le cas d’une souscription de garantie location en cours de bail, certains contrats peuvent également appliquer un délai de carence avant que les garanties ne soient appliquées, à l’image de la garantie de loyer impayé Macif.

Assurance loyers impayés : calculer les revenus du locataire

Avant la souscription d’un contrat, l’assureur va procéder à la vérification du dossier du locataire afin de s’assurer de sa solvabilité. Pour que le dossier soit accepté, il peut être demandé que le locataire gagne 3 fois le montant du loyer avec charge.
Autrement dit, il faut que le montant du loyer ne soit pas supérieur à 37 % des revenus du locataire ⁽¹⁾. On parle de ratio de solvabilité. Voici la formule pour le calculer :

Ratio de solvabilité = (montant du loyer HC + charges) / revenus du locataire

Assurance loyers impayés : comment la résilier ?

Plusieurs situations permettent de résilier son assurance de non-paiement des loyers :

• à la date d'anniversaire du contrat en respectant un préavis de 2 mois ;
• à la date d'anniversaire du contrat si l'assureur ne vous a pas notifié de la reconduction tacite du contrat ;
• au départ des locataires ;
• en cas de vente du logement.